Na našich stránkách žádné vzorové smlouvy nenajdete. Zastáváme názor, že takovýto typ smlouvy potřebuje individuální přístup. Nejedná se o životní situaci, ve které se člověk ocitá každý týden, ale zpravidla jen párkrát za život a nejednou se v ní jedná o jeho celoživotní úspory či většinu jeho majetku. Sepisování kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí je tedy nutné věnovat pozornost.

Spousta pochybení v obsahu kupní smlouvy, či v návrhu na vklad do katastru nemovitostí v rámci řízení o povolení vkladu, o kterém rozhoduje příslušný katastrální úřad, již nelze odstranit a návrh musí být vzat zpět a následně musejí účastníci vkladového řízení podat návrh nový. Účastník vkladového řízení, tedy kupující či prodávající, je sice povinen na výzvu katastrálního úřadu doplnit chybějící údaje a odstranit chyby v jimi vyhotovených listinách, které předkládají k zápisu do katastru, a to do 30 dnů ode dne, kdy jim byla doručena výzva, ovšem toto se týká výlučně chyb a nedostatků, které jsou odstranitelné. Tento postup však nelze zvolit v případě pochybení neodstranitelných, mezi které nejčastěji patří v kupní smlouvě chybějící údaje o nemovitostech, k nimž je navrhován zápis práva či rozpor mezi obsahem kupní smlouvy a návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Důsledkem neodstranitelné chyby je tedy ztráta času i peněz všech na smlouvě zainteresovaných stran.

 

Podstatné náležitosti kupní smlouvy o převodu nemovitostí

Kupní smlouva musí především obsahovat:

• přesné označení účastníků smlouvy
• přesné označení nemovitostí, které mají být předmětem koupě
• závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu předmět koupě a umožnit mu nabýt k němu vlastnické právo a zároveň závazek kupujícího předmět koupě převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu
• dostatečně určité ujednání kupní ceny a způsob jejího vyplacení
• ujednání o odevzdání a převzetí nemovitostí

Kupní smlouva, kterou se převádí nemovitost musí mít vždy písemnou formu, písemnou formu musí mít vždy i dodatky, kterými se takováto smlouva mění či ruší.

Vlastnické právo k převáděné nemovité věci se nabývá vkladem do katastru nemovitostí 1105 a to zpětně k okamžiku podání návrhu na vklad 9/2 zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

 

Označení účastníků smlouvy

Fyzické osoby by měly být označeny jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození. Právnické osoby by měly být označeny názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno, ve smlouvě by měla být i označena osoba, která za právnickou osobu smlouvu uzavírá.

 

Specifikace nemovitostí v kupní smlouvě

Náležitosti specifikace nemovitosti v kupní smlouvě stanový katastrální zákon v ust. § 8, dle kterého v listinách pro zápis práv do katastru musí být nemovitosti označeny údaji katastru, a to

• pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu,
• pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,
• budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
• budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,
• jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,
• rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,
• právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno,
• nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití.

Dle ust. § 506 občanského zákoníku je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech; součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.

 

Omezení vlastnických práv

V rámci specifikace nemovitostí v kupní smlouvě je třeba rovněž uvést všechna existující či případně hrozící omezení vlastnických práv k nim jako jsou věcná břemena, zástavní práva (ať už smluvní či soudcovská) apod., případně další omezení, která jsou uvedena níže v kapitole prohlášení smluvních stran.

Nově je důležité věnovat pozornost výměře pozemku uvedené v kupní smlouvě. Dle ust. § 2129 má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

 

Závazky smluvních stran

Počínaje 1. 1. 2014 došlo ke změně ve terminologie, kterou s sebou přináší nový občanský zákoník. Zatímco za platnosti starého občanského zákoníku byl kladen důraz na samotný prodej a koupi, což bylo nejčasněji v kupní smlouvě formulováno: „prodávající touto kupní smlouvou prodává nemovitosti uvedené v této kupní smlouvě, se všemi právy, povinnostmi, součástmi a s veškerým příslušenstvím, kupujícímu a kupující tyto nemovitosti přijímá a kupuje za vzájemně dohodnutou kupní cenu“, nový občanský zákoník akcentuje institut odevzdání a převzetí a v rámci ust. § 2079 odst. 1 dává přednost následují formulaci: „prodávající se touto smlouvou zavazuje odevzdat kupujícímu věc, která je předmětem koupě dle této smlouvy s veškerým příslušenstvím, právy a povinnostmi a umožnit kupujícím nabýt k předmětu koupě vlastnické právo, a kupující se zavazuje předmět koupě převzít a zaplatit prodávajícímu sjednanou kupní cenu“. předmět koupě § 2095

 

Sjednání kupní ceny § 2080

Kupní cena musí být v kupní smlouvě ujednána dostatečně určitě, přičemž tato podmínka je splněna, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení. V každém případě doporučujeme přesně určit jak celou kupní cenu, tak konkretizovat i její jednotlivé částí a zálohy, specifikovat jaká část kupní ceny bude hrazena z vlastních finančních prostředků a jaká formou hypotečního úvěru, vždy je nutné u každé částky uvést její splatnost, případně čísla účtů kam mají být finanční prostředky poukázány.

 

Předání nemovitosti

Datum předání předmětu koupě by mělo být pevně stanoveno v kupní smlouvě, může se tak stát jak před podpisem kupní smlouvy, při podpisu či následně, zpravidla po zápisu práva vlastnického do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího.

O předání a převzetí předmětu koupě by měl být mezi smluvními stranami vyhotoven písemný předávací protokol podepsaný kupujícím a prodávajícím, případně jejich k tomuto účelu zmocněnými zástupci. Součástí předávacího protokolu by měly být i přesné údaje o stavu měřidel určených k měření spotřeby energií a služeb. Vhodné je též upravit způsob hrazení plateb spojených s užíváním předmětu koupě za dobu od uzavření kupní smlouvy do doby předání předmětu koupě (případně vyúčtování záloh a nedoplatků za toto období) v případě, že se tyto termíny liší.

 

Prohlášení smluvních stran

Součástí kupní smlouvy zpravidla bývají i nejrůznější prohlášení smluvních stran, které mají přímý vztah jak k samotným stranám smlouvy, tek k převáděným nemovitostem. Smluvní strany v nich nejčastěji prohlašují že:

• jsou plně svéprávné a způsobilé k uzavření kupní smlouvy a následnému plnění této smlouvy,
• prodávající je oprávněn nakládat s předmětem koupě, tzn. že je výlučným vlastníkem předmětu koupě, případně že předmět koupě je součástí společného jmění manželů a kupní smlouvu proto uzavírají oba manželé
• v předmětu koupě se nenachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny ve smyslu § 747 občanského zákoníku,
• předmět koupě není zatížen zástavními právy, věcnými břemeny, předkupními právy, nájemními vztahy, ani jinými právními vadami či jinými omezeními vlastnického práva, byť i nezapsanými v katastru nemovitostí (např. výhradou zpětné koupě, výhradou lepšího kupce, výhradou vlastnického práva, ani jakýmikoli jinými výhradami či podmínkami, které by bránily uzavření nebo naplnění této smlouvy nebo které by předmět převodu jakýmkoli způsobem zatěžovaly či jeho převoditelnost omezovaly),
• neprobíhají žádné spory, soudní řízení (včetně sporů před rozhodci nebo rozhodčími soudy) a správní řízení, vztahující se k předmětu koupě, s výjimkou případného řízení před příslušným katastrálním úřadem za účelem povolení vkladu zástavního práva k předmětu koupě ve prospěch poskytovatele úvěru je-li kupní cena hrazena prostřednictvím úvěru
• proti prodávajícímu či kupujícímu není vedeno konkursní ani insolvenční řízení, nebyla na jejich majetek nařízena exekuce ani výkon rozhodnutí, a že jejich dispozice s předmětem koupě nebyla omezena předběžným opatřením,
• předmět koupě není předmětem nedořešených dědických či restitučních nároků,
• nebylo vydáno žádné rozhodnutí, které by zakazovalo užívat předmět koupě k účelu, k němuž je určen,
• ke dni předání předmětu koupě kupujícím nebude mít v předmětu koupě hlášena trvalý pobyt ani místo podnikání žádná fyzická osoba a nebude zde mít sídlo žádná fyzická ani právnická osoba, s výjimkou trvalého pobytu, sídla či místa podnikání zřízeného již ze strany kupujících,
• na předmětu koupě neváznou žádné dluhy

Samostatný dluh prohlášení by mělo být prohlášení kupujícího, že byl před uzavřením kupní smlouvy seznámen faktickým a právním stavem předmětu koupě, že byl seznámen s podklady podstatnými pro jeho rozhodnutí uzavřít tuto smlouvu, předmět koupě si důkladně a podrobně prohlédl, jeho stav je mu dostatečně znám a v tomto stavu jej kupuje. Prodávající v tomto směru prohlašuje, že upozornil kupujícího před uzavřením této smlouvy na všechny vady předmětu koupě, které jsou mu známy, či že do doby provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí předmět koupě nezcizí ani jakýmkoli způsobem nezatíží právem třetích osob, s výjimkou případného zástavního práva ve prospěch poskytovatele úvěru, kterého si zajistil kupující.

Pro případ, že by se výše uvedená prohlášení smluvních stran ukázala jako nepravdivá, či pro případ, že by by některá ze smluvních stran porušila některý ze závazků uvedených v kupní smlouvě je praktické sjednat možnost oprávněni druhé strany od této smlouvy odstoupit, nebo pro tento případ sjednat smluvní pokutu.

 

Daňové a poplatkové náklady

O 1. listopadu 2016 došlo ke změně zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, tak že jejím poplatníkem je nabyvatel. Smluvní strany si tedy již od tohoto nemohou dohodnout, která z nich bude poplatníkem této daně. Sazba daně činí 4 %.

Jak již bylo shora uvedeno jednotku je nutné specifikovat označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním. Dále je u ní v rámci upřesnění nutné uvést její umístění v domě a její popis a příslušenství a vybavení, podlahovou plochu a popis jejího vybavení. V rámci převodu jednotky dochází i k převodu spoluvlastnických podílů k pozemku a budově patřící neoddělitelně k bytové jednotce.

Dluhy váznoucí na jednotce při jejím převodu

1186 Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Vkladové řízení

Samotný návrh na vklad je třeba katastrálnímu úřadu podat na předepsaném formuláři, ve kterém musí musí být uvedeny zákonné náležitosti a musí k němu být předloženy příslušné listiny zákonem vyžadované, zejména listina, dle níž má být vlastnické právo do katastru zapsáno, tzv. vkladová listina (v jednom vyhotovení), pokud nebude vkladová listina přiložena, katastrální úřad k návrhu nepřihlíží a vkladové řízení vůbec nezahájí.

V případě, že jedním z účastníků smlouvy je právnická osoba není již nutné povinností k návrhu na vklad připojovat její výpis z obchodního rejstříku jak tomu bylo dříve, nyní je tato povinnost stanovena pouze v případech, kdy není výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce.

Jak zaplatit správní poplatek při podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí

Za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se vybírá správní poplatek ve výši 1.000,- Kč.

V případě, že podáváte návrh na vklad osobně, či jej zasíláte prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb, pak je nejlepší správní poplatek uhradit prostřednictvím kolkové známky, kterou k návrhu přiložíte. V případě elektronického podání je třeba telefonicky u příslušného katastrálního úřadu zjistit podle přiděleného čísla řízení číslo účtu a konkrétní variabilní symbol. Soudní poplatek je třeba uhradit v co nejkratší době. Je sice možné vyčkat výzvy katastrálního úřadu k úhradě správního poplatku, ale vzhledem k tomu, že katastrální úřad je oprávněn s touto výzvou současně spolu s usnesením o přerušení řízení nelze tento postup doporučit.